디지털 리얼리티 트러스트(DLR) 2025년 연차 보고서: AI 시대의 데이터 센터 거인, 자산 매각으로 성장 재원을 마련하다

2026년 2월 13일 발표된 이 보고서는 데이터 센터 리츠(REITs)의 선두주자인 디지털 리얼리티 트러스트(Digital Realty Trust, DLR)의 2025년 전체 실적과 향후 전략을 담고 있습니다. 인공지능(AI) 기술 확산으로 데이터 센터 수요가 폭발적으로 증가하는 가운데, 회사는 자산 매각과 합작 투자(JV)를 통해 대규모 성장 재원을 확보하며 시장 변화에 적극적으로 대응하고 있습니다.

핵심 요약

• 사상 최대 순이익, 그러나 속내는?: 2025년 순이익은 13억 1,317만 달러로 전년 대비 122.3% 급증했습니다. 하지만 이는 영업 성과 개선보다는 9억 9,559만 달러에 달하는 대규모 자산 매각 이익의 영향이 컸습니다.
• 공격적인 자본 재활용: 회사는 합작 투자 설립 및 비핵심 자산 매각을 통해 확보한 자금을 신규 데이터 센터 개발에 재투자하는 ‘자본 재활용’ 전략을 가속화하고 있습니다. 이는 재무 부담을 줄이면서 성장을 지속하려는 의도로 풀이됩니다.
• 견조한 운영 성장: 자산 매각 효과를 제외하더라도, 임대료 상승과 신규 계약 증가에 힘입어 2025년 총 영업 수익은 61억 1,269만 달러로 전년 대비 10.0% 증가하며 견고한 성장세를 보였습니다.
• AI 시대의 기회와 위험: AI 기술 발전은 데이터 센터 수요를 견인하는 가장 큰 기회 요인이지만, 동시에 전력 공급 안정성, 고객 요구사항 변화 등은 회사가 직면한 핵심 위험 요소로 부상하고 있습니다.

기업 및 사업 개요

디지털 리얼리티는 데이터 센터, 코로케이션(colocation), 상호연결(interconnection) 솔루션을 제공하는 세계적인 기업입니다. 회사는 고객이 디지털 인프라를 확장하고 파트너와 원활하게 연결될 수 있도록 지원하는 글로벌 데이터 센터 플랫폼 'PlatformDIGITAL®'을 운영하고 있습니다. 2025년 12월 31일 기준, 미국, 유럽, 아시아 등 6개 대륙, 30개국 이상, 55개 이상의 도시에서 합작 투자 자산을 포함하여 총 310개의 데이터 센터를 운영하며 글로벌 입지를 확고히 하고 있습니다.

주요 위험 요소 분석

회사는 사업 보고서를 통해 여러 잠재적 위험 요소를 밝혔습니다.

• 치열한 시장 경쟁: Equinix, NTT 등 수많은 글로벌 및 지역 데이터 센터 사업자와의 경쟁이 심화되고 있습니다. 이는 임대료 인상 압력을 제한하고 공실률을 높일 수 있는 요인으로 작용합니다.
• 전력 공급 및 비용 문제: 데이터 센터 운영은 막대한 전력을 필요로 하므로, 제3자 공급업체에 대한 의존도가 높습니다. 전력 공급 중단이나 가격 급등은 운영 비용 증가와 직결되어 수익성에 직접적인 타격을 줄 수 있습니다.
• 주요 고객 의존도: 2025년 기준 상위 3개 고객이 전체 연간 반복 수익의 약 26%를 차지할 정도로 특정 고객에 대한 의존도가 높습니다. 이들 주요 고객의 사업 부진이나 계약 미갱신은 회사의 재무 상태에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.
• 기술 변화 및 인프라 노후화: AI 기술의 발전 등 급변하는 기술 환경에 적응하지 못할 경우, 기존 데이터 센터 인프라가 노후화되어 경쟁력을 잃을 수 있습니다. 특히 AI는 더 높은 전력 밀도를 요구하므로, 관련 인프라 투자가 지속적으로 필요합니다.
• 지정학적 및 국제적 운영 리스크: 전체 포트폴리오의 상당 부분이 미국 외 지역에 위치함에 따라, 환율 변동, 각국의 규제 변화, 정치적 불안정성 등 다양한 해외 사업 리스크에 노출되어 있습니다.

핵심 재무 하이라이트

전년 대비 주요 재무 지표는 다음과 같이 큰 폭의 성장을 보였으나, 그 배경에는 자산 매각 이익이 크게 작용했습니다.

지표 (단위: 백만 달러)	2025년	2024년	전년 대비 증감률
총자산	49,410.5	45,283.6	9.1%
순이익	1,313.2	588.3	122.3%
영업활동 현금흐름	2,412.1	2,261.5	6.7%

세부 재무 분석

손익계산서 분석

지표 (단위: 백만 달러)	2025년	2024년	전년 대비 증감률
총 영업 수익	6,112.7	5,555.0	10.0%
영업이익	658.5	471.9	39.5%
순이익	1,313.2	588.3	122.3%

2025년 총 영업 수익은 신규 임대 계약, 임대료 상승, 우호적인 환율 효과에 힘입어 전년 대비 10.0% 증가했습니다. 영업이익 또한 39.5% 늘어나며 양호한 실적을 보였습니다. 그러나 순이익이 122.3%라는 이례적인 급증세를 보인 것은 '자산 매각 이익(Gain on disposition of properties)'이 2024년 5억 9,583만 달러에서 2025년 9억 9,559만 달러로 크게 증가한 영향이 결정적이었습니다. 이는 순수한 영업 활동을 통한 이익 증가라기보다, 자산 포트폴리오 조정을 통한 일회성 이익이 반영된 결과입니다.

대차대조표 분석

지표 (단위: 백만 달러)	2025년 12월 31일	2024년 12월 31일	전년 대비 증감률
총자산	49,410.5	45,283.6	9.1%
총부채	24,564.5	22,107.8	11.1%
총자본	23,347.0	21,742.6	7.4%

총자산과 총부채 모두 전년 대비 증가하며 회사의 외형적 성장을 보여줍니다. 부동산 투자 자산이 241억 달러에서 264억 달러로 증가했으며, 이는 지속적인 데이터 센터 개발 및 투자를 반영합니다. 부채 증가는 신규 채권 발행 등을 통한 자금 조달의 결과로, 부채 비율(총부채/총자산)은 2024년 48.8%에서 2025년 49.7%로 소폭 상승했습니다.

현금흐름표 분석

지표 (단위: 백만 달러)	2025년	2024년
영업활동 현금흐름	2,412.1	2,261.5
투자활동 현금흐름	-2,230.5	-1,906.2
재무활동 현금흐름	-486.7	2,063.4

견조한 영업활동 현금흐름은 회사의 핵심 사업이 안정적으로 현금을 창출하고 있음을 보여줍니다. 반면, 대규모 마이너스를 기록한 투자활동 현금흐름은 데이터 센터 개선 및 신규 개발에 막대한 자금이 투입되고 있음을 의미합니다.

재무활동 현금흐름은 2024년 큰 폭의 플러스에서 2025년 마이너스로 전환되었습니다. 이는 2024년에 대규모 유상증자(약 36억 달러)를 통해 자금을 조달했던 것과 달리, 2025년에는 신주 발행 규모가 줄고(약 11억 달러) 부채 상환 규모가 커졌기 때문입니다. 또한, 2025년 한 해 동안 주주들에게 지급된 배당금은 약 17억 3천만 달러에 달합니다.

종합 평가 및 투자 시사점

디지털 리얼리티는 AI 시대의 데이터 수요 폭증이라는 순풍을 타고 성장하고 있지만, 그 이면에는 막대한 자본이 필요한 데이터 센터 개발 경쟁과 주요 고객에 대한 높은 의존도라는 과제를 안고 있습니다. 회사는 합작 투자와 자산 매각을 통해 외부 자본을 적극적으로 활용하며 성장과 안정 사이의 균형을 맞추려는 전략을 구사하고 있습니다.

투자자를 위한 관전 포인트

1. ‘자본 재활용’ 성과와 지속 가능성: 회사는 블랙스톤, 미쓰비시 등과 합작 법인을 설립하고, '디지털 리얼리티 DC 파트너스 NA 펀드’에 자산을 출자하는 등 적극적으로 자본을 조달하고 있습니다. 이러한 전략이 일회성 이익을 넘어, 장기적으로 핵심 사업의 성장과 수익성 강화로 이어지는지 주목해야 합니다. 향후 발표되는 실적에서 자산 매각 이익을 제외한 핵심 운영 지표, 특히 FFO(Funds From Operations, 운용자금)의 성장률을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
2. 주요 시장의 임대료 및 점유율 변화: 전체 임대 수익의 21.4%를 차지하는 북부 버지니아를 비롯한 주요 시장의 경쟁은 매우 치열합니다. 신규 및 갱신 계약의 임대료 증감률(Leasing Spreads)과 점유율 변화는 회사의 가격 결정력과 시장 지배력을 가늠할 수 있는 중요한 척도입니다. 2025년 갱신 계약의 임대료가 상승세를 보인 점은 긍정적이나, 이 추세가 지속될지 지켜봐야 합니다.
3. 개발 파이프라인과 사전 임대율: 현재 진행 중인 개발 프로젝트 규모(9.7백만 제곱피트)와 사전 임대율(64%)은 미래 수익을 예측하는 핵심 지표입니다. 특히 AI 고객을 유치하기 위한 고전력 밀도 데이터 센터 개발이 계획대로 진행되고, 높은 사전 임대율을 유지하는지가 향후 성장성을 판단하는 기준이 될 것입니다.